Si pritet të ndryshojë tregu i zyrave dhe qiratë e ambienteve

Pas një “ngrirje” gati tremujore të segmentit të tregut të zyrave me qira për shkak të pandemisë, “ujërat” kanë filluar të lëvizin edhe pse ngadalë. Të parët janë bizneset e mëdha që po kërkojnë hapësira të reja më ekonomike, pasi qiradhënësit aktualë nuk janë treguar elastikë për rishikimin e çmimeve. Numri i atyre që duan të ndryshojnë ambient mbetet ende i vogël pasi, së pari ka nevojë për një bilanc dhe, së dyti, hapësirat e disponueshme për zyra mbi 500 metra janë të kufizuara. Operatorët e tregut presin që situata të qartësohet brenda 3-4 muajve të ardhshëm. Çmimet e ambienteve të disponueshme do të pësojnë ulje, nëse kriza thellohet dhe kjo mund të mbështetet edhe nga hyrja në treg e stokut të ri nga projektet, të cilat po zhvillohen në zemër të kryeqytetit. Puna nga shtëpia, si alternativë “ekonomike”, mbetet për t’u vlerësuar rast pas rasti, por për Shqipërinë duket e vështirë.

Nga Nertila Maho

Vit pas viti, bizneset janë përpjekur për të rritur frymën e bashkëpunimit mes stafit dhe kjo niste nga “shembja” e mureve brenda zyrave. Ndarjet nga njëri-tjetri ishin zvogëluar, teksa hapësirat janë bërë më ekonomike, ku edhe më të mëdhenjtë në numër punonjësish janë përshtatur brenda ambienteve më të vogla. Nën moton e harmonisë mes stafit dhe rritjes së produktivitetit, “fshihej”, ndër të tjera, edhe një ulje kostosh. Por tashmë, pandemia do të detyrojë bizneset jo vetëm të ngrenë “muret” e shembura ndër vite, por edhe kur punonjësit janë brenda zyrave, takimi i tyre të bëhet me videokonferencë. Sëmundja pritet që të ridimensionojë tregun e pasurive të paluajtshme dhe në mënyrë më specifike, edhe për segmentin e zyrave me qira, por efektet reale të kësaj priten të duken pas disa kohësh. Për një pjesë të bizneseve, mbetet e paqartë hapësira që do t’u duhet për t’iu përshtatur protokolleve të reja. Ato do të duhet të zgjidhin dilemën nëse do të zvogëlohen në staf apo do të rrisin sipërfaqen e zyrës. Një tjetër mundësi është alternimi i punës nga shtëpia me rotacion për një pjesë të stafit, duke krijuar mundësi për më pak punonjës brenda ambientit e duke zvogëluar rrezikun e transmetimit të pandemise. Shqipëria nuk është një ishull i izoluar dhe ndaj pritet që efektet e pandemise të ndihen edhe në segmentin e tregut të zyrave me qira, duke vënë biznesin para të njëjtave dilema.

Qiradhënësit nuk pranojnë negocim, bizneset e mëdha në kërkim të zyrave të reja

Numri i bizneseve që kanë arritur të fitojnë apo të mbajnë një lloj niveli të ardhurash gjatë kësaj pandemie është i ulët. Përveç atyre të lidhura direkt me situatën e pandemisë, si prodhuesit e maskave, farmaceutika, biznesi i dezinfektimit apo i prodhimit të dezinfektuesve, pjesa tjetër po vuajnë pasoja të rënda. Të rikthyer në punë, shumica po mundohen të gjejnë mundësinë për të shkurtuar shpenzimet. Një pjesë e nisi me shkurtimin e stafeve, të tjerë me negocimin e qirave. Por në këtë pikë duket se nuk është gjetur mirëkuptimi me palën tjetër të qiradhënësve, të cilët nuk kanë qenë dakord me uljen e tyre. Ata që po kërkojnë ambiente të reja sot janë kryesisht bizneset e mëdha. “Disa kompani, kryesisht biznese të mëdha, kanë filluar të kërkojnë ambiente më të lira nga ato që kanë aktualisht, për shkak të vështirësive. Ato që janë të vendosura në një ambient po përpiqen t’i ndryshojnë, por nuk është shumë e lehtë. Ndihet një lloj kërkese për këtë lloj prone, për zyra, çka do të thotë se tregu është në zhvillim” – pohon Genc Zike, Menaxher i Përgjithshëm i agjencisë DevInf. Sipas tij, negocimet me qiradhënësit nuk kanë qenë të lehta dhe këta të fundit nuk kanë pranuar të ulin çmimet në rastet kur ju është kërkuar për shkak të vështirësive.

Të njëjtën gjë pohon edhe Stela Dhami, Drejtore e Colliers International Albania. “Pak qiradhënës janë treguar fleksibël dhe mirëkuptues ndaj qiramarrësve dhe kanë ofruar brenda mundësive financiare ulje, deri në 100% të vlerës së qirasë për muajt e parë e më pak për majin” nënvizon Dhami. Aktorët e tregut pohojnë se bizneset nuk janë të qarta për nevojat tyre të reja, hapësirat që do t’ju duhen sipas protokolleve dhe zgjidhja që do t’i japin ata kësaj nevoje. Kufizimet që ka sjellë me vete pandemia , të cilat lidhen edhe me transportin publik, nuk pritet të favorizojë “emigrimin” e biznesit drejt periferive, ku mund të siguronin hapësira më të lira për zyra.

“Tirana, ku pozicionohen më shumë zyrat, ofron mundësi me çmime të përballueshme edhe brenda qytetit. Për më tepër, prej situatës së pandemise me transporte publike të kufizuara, nuk besojmë se qiramarrësit do të shpërngulen jashtë qytetit” – shprehet Jonian Antoni, Administrator i Century 21 Albania. Gjasat janë që nëse kriza ekonomike thellohet në të gjithë sektorët, sikurse në fakt po e tregon koha, qiradhënësit do të vihen para alternativës së lënies bosh të ambientit apo rishikimit të çmimit dhe ndoshta mund të ketë një zhvendosje drejt të dytës. “Tregu i real estate është shumë i ngadaltë. Ndoshta mund të rishikohen çmimet nëse do të thellohen vështirësitë ekonomike në vijim kur të duken plotësisht efektet dhe që për rrjedhojë do të reflektohet edhe te një lloj tolerimi nga qiradhënësit, por nuk është ky momenti. Nuk ka pasur kërkesa të reja, pasi nuk ka as biznese të reja. Kush mund të marrë nismë për një biznes të ri në këtë kohë?” pohon Ilda Zaloshnja nga The Point.

Çfarë ofron sot tregu, çmimet dhe zonat më të preferuara për zyra

Zyrat e integruara brenda godinave MIX-USE (godina me ndërthurje për banim dhe hapësira biznesi) mbeten të parapëlqyerat e biznesit sot. Kanë një çmim të përballueshëm brenda Tiranës, kryesisht brenda zonës së Unazës. “Tregu sot ka në disponim zyra në qendrat e biznesit, por sigurisht ato kanë çmim më të shtrenjtë dhe nuk kërkohen. Zyrat e mirëfillta brenda godinave miks, me banimin të integruar, kanë kërkesë. Janë me çmim më të leverdishëm, por nuk ka shumë njësi të tilla” – shprehet Genc Zike nga DevInf.Sa i takon zonave me më shumë kërkesë brenda Tiranës, Jonian Antoni nga Century21 Albania shprehet se mbeten ato që kanë qenë tradicionalisht vitet e fundit.

“Në tregun e zyrave, flasim kryesisht për zyra brenda Unazës së Vogël të Tiranës, pra zonat e Bllokut, Radio Televizioni dhe zona e qendrës së Tiranës. Në vende të tjera, mungon infrastruktura për zyra. Tirana ka një problem të konsiderueshëm, sepse shumë godina janë të tipit MIX-Use (përdorim i përzier) pra ofrojnë edhe zyra, edhe banim. Kjo nuk i bën atraktive për shumë kompani” nënvizon ai. Stela Dhami, nga Colliers International Albania, pohon se zhvillimi i disa projekteve të reja pritet që të rrisë ofertën në treg në afatmesëm sa u takon stokut të zyrave, çka do të bëjë që të ndryshojnë edhe çmimet në pjesën qendrore të Tiranës.

“Oferta mbetet e njëjtë, sepse nuk kanë hyrë në stok prurje të reja, por në afatmesëm, me realizimin e projekteve në ndërtim, pritet rritje e stokut dhe për rrjedhojë, një presion për të ulur qiranë në godinat e qendrës së Tiranës” shprehet Dhami. Edhe Ilda Zaloshja, nga The Point, shprehet se ndërtimet e reja në zona prestigjioze do të çlirojnë tregun. “Hapësirat janë të kufizuara për ambiente të mëdha. Nuk është shumë e lehtë të gjesh të tilla. Ka një lloj çlirimi të tregut që erdhi nga futja stok e ambienteve pjesë e stadiumit të ri, por edhe për këtë, është ende herët të flasim pasi rigjallërimi ishte për bar-restorant dhe zyra dhe për shkak të situatës gjithçka mbeti pezull. Mendoj se ndërtimet e reja do t’i japin mjaft hapësira tregut të zyrave me qira. Këto janë ndërtime në zona shumë prestigjioze dhe pjesa komerciale do të ketë treg” thekson Zaloshnja.

Puna nga shtëpia, a është Shqipëria gati për ta kthyer në pjesë të biznesit?

Colliers International zhvilloi një pyetësor me 3 mijë biznese nga 25 vende të ndryshme të botës për të marrë një përshtypje mbi punën nga shtëpia.

Të paktën 82% e punonjësve të pyetur në këto sipërmarrje u shprehën se do të preferonin që një ditë në javë, apo edhe më shumë, të punonin nga shtëpia kur pandemia të ketë mbaruar. 71% e atyre që nuk kishin punuar kurrë nga shtëpia para pandemise u shprehën të gatshëm që një ditë në javë të punonin nga shtëpia. Të paktën 53% thanë se produktiviteti nuk kishte ndryshuar, 24% konfirmuan se ishte rritur, por 23% thanë se kishin pasur rënie të produktivitetit. Produktiviteti është rritur më shumë në sektorin e shërbimeve financiare, atyre profesionale dhe industrinë e teknologjisë, teksa kishte rënë në aspektin ligjor, në edukim dhe në fushën e kërkimit. 58% konfirmojnë se janë më mirë në bashkëpunim me kolegët kur punojnë nga zyra dhe jo nga shtëpia. Këto shifra kanë shtruar para dilemën nëse do të jetë puna nga shtëpia pjesë e kulturës së punës në vazhdim apo do të mbyllet kur rreziku i pandemise të ketë rënë? Në Shqipëri, ashtu si në botë, bizneset u përshtatën me punën nga shtëpia kur kjo ishte e mundur. Zgjedhja nëse puna nga shtëpia do të qëndrojë si variant për të ulur numrin e punonjësve në zyra dhe për të operuar në ambiente më të lira do të mbetet në dorën e biznesit pasi të baraspeshojë leverdinë me produktivitetin.

“Me rregullat e reja të imponuara nga qeveritë në vende europiane, qiramarrës të mëdhenj do të duhet që të bëjnë një rishikim të hapësirave të tyre të zyrave për të bërë një ndarje sa më efikase të hapësirës, duke ju përmbajtur këtyre rregullave. Është një mundësi e re për shumë qiradhënës të shikojnë eficencën e pranisë së çdo punonjësi në zyrë çdo ditë të javës. Zgjidhja e vendndodhjes së punonjësve do të varet shumë nga mënyra se si i shikon çdo biznes punonjësit e tij dhe nga nevoja për t’i pasur fizikisht në ambientet e punës” shprehet Dhami.

Për Jonian Antonin janë dy teza që po lakohen. Ato lidhen me faktin nëse pandemia do të detyrojë bizneset të zgjerojnë hapësirat e zyrave apo do nxisin punën nga shtëpia. Sipas tij do të ndodhë e para, pra do të zgjerohen hapësirat. “Personalisht mendoj se bota, por sidomos Shqipëria, nuk është gati të punojë nga shtëpia. Shumë kompani kanë treguar se efikasiteti nga shtëpia bie ndjeshëm dhe sidomos në Ballkan, ku shtëpitë kanë sipërfaqe të vogla, është thuajse e pamundur të punosh nga shtëpia me ritëm të barabartë. Gjithashtu është edhe aspekti psikologjik, i cili në tre muajt e kaluar ka vërtetuar se njerëzit duan të dalin nga shtëpia tetë ose më shumë orë për të qenë më krijues dhe për të thyer monotoninë” argumenton Antoni.

Jonian Antoni, Administrator CENTURY 21 Albania

“Pritet zgjerim i hapësirave për zyra, periferitë preferohen pak”

Shumë kompani në Shqipëri eksperimentuan punën nga shtëpia të stafit të tyre gjatë karantinës. Por a do të thotë kjo më pak hapësira në zyra. Jonian Antoni, administrator i CENTURY 21 Albania, thotë se Ballkani ku bën pjesë dhe Shqipëria, kufizohet nga hapësira të vogla në shtëpi, duke e bërë të vështirë punën nga shtëpia. Ai sjell në vëmendje edhe efektin psikologjik ku njerëzit duan të dalin nga shtëpia për të ndryshuar rutinën. Në këto kushte, ai vlerëson se situata e pandemise do të shoqërohet me zgjerim të hapësirave të zyrave. Në kushtet e kufizimit të qarkullimit dhe aksesit më të lehtë, ai vlerëson se zonat e qendrës, Bllokut dhe të gjitha ato brenda Unazës së Vogël të Tiranës do të mbeten të preferuara, duke bërë më pak të parapëlqyer periferinë, sikurse ka qenë tradicionalisht.

Në çfarë situate është segmenti i tregut të qiradhënies së zyrave? Çfarë tendencash po vihen re nga bizneset e mëdha dhe të vogla?

Si pasojë e situatës së pandemise zyrat në përgjithësi kanë qenë të mbyllura ose gjysmë të hapura. Në këtë kontekst, në këtë treg kemi parë shumë pak lëvizje, si nga aspekti i marrjes me qira, ashtu edhe nga aspekti i lirimit të zyrave. Ndoshta bizneset do të duan pak më shumë kohë për të interpretuar atë çka po ndodh.

Si shfaqet sot oferta në treg lidhur me hapësirat e lira për zyra?

Tregu i hapësirave për zyra ka qenë gjithnjë në nevojë. Pra pak ofertë dhe kërkesë e qëndrueshme. Si rezultat, ende nuk kemi parë probleme.

Si e parashikoni kërkesën në treg për zyra me qira, në rënie, në ulje apo zhvendosje, në kuptimin që do të ketë ndryshime të zonave të vendosjes së bizneseve?

Tirana, ku pozicionohen më shumë zyrat, ofron mundësi me çmime të përballueshme edhe brenda qytetit. Për më tepër, prej situatës së pandemise me transporte publike të kufizuara, nuk besojmë se qiramarrësit do të shpërngulen jashtë qytetit.

Si e prisni ecurinë e çmimeve në këtë treg në muajt në vijim?

Në botë, sot po diskutohen dy teza. Teza e parë është se njerëzit do të punojnë më shumë nga shtëpia dhe do reduktohen hapësirat për zyra. Teza e dytë është se zyrat do të kenë më shumë hapësira në vitet në vijim dhe si rrjedhojë, kompanitë do të zgjerojnë sipërfaqet, duke krijuar më shumë treg. Personalisht mendoj se bota, por sidomos Shqipëria, nuk është gati të punojë nga shtëpia. Shumë kompani kanë treguar se efikasiteti nga shtëpia bie ndjeshëm dhe sidomos në Ballkan, ku shtëpitë kanë sipërfaqe të vogla, është thuajse e pamundur të punosh nga shtëpia me ritëm të barabartë. Gjithashtu është edhe aspekti psikologjik, i cili në tre muajt e kaluar ka vërtetuar se njerëzit duan të dalin nga shtëpia tetë ose më shumë orë për të qenë më krijues dhe për të thyer monotoninë. Si rrjedhojë, besoj më tepër tek teza e dytë që do të rriten hapësirat.

Cilat janë zonat më dinamike sa i takon pjesës së qiradhënies së zyrave?

Në tregun e zyrave, flasim kryesisht për zyra brenda Unazës së Vogël të Tiranës pra zonat e Bllokut, Radio Televizioni dhe zona e qendrës së Tiranës. Në vende të tjera mungon infrastruktura për zyra. Tirana ka një problem të konsiderueshëm, sepse shumë godina janë të tipit MIX-Use (përdorim i përzier) pra ofrojnë edhe zyra, edhe banim. Kjo nuk i bën atraktive për shumë kompani. Si rezultat, qeveria po merr masa ligjore dhe gjithashtu ndërtuesit duhet të fillojnë të ndërtojnë godina më specifike zyrash për të përballuar ‘shiftin’ që do të ketë tregu në 5 vitet në vijim kundrejt godinave të zyrave.

Stela Dhami, Drejtore e Colliers International Albania

“Përfshirja e punës nga shtëpia, mundësi për hapësira më të vogla”

Colliers International zhvilloi një pyetësor me 3 mijë biznese ku rezultoi se 70% e të anketuarve kishin produktivitet në punë edhe nga shtëpia, sidomos tek ato familje pa fëmijë. Opsioni i punës nga shtëpia për të siguruar hapësirat e nevojshme brenda zyrave sipas protokolleve po diskutohet gjerësisht. Stela Dhami, drejtore e Colliers International Albania, shprehet se ndoshta varianti që një ditë në javë, një punonjës të mund të punojë nga shtëpia, mund të jetë zgjidhje për disa biznese, por kjo do të kërkojë analizë të brendshme të secilit.

Në çfarë situate është segmenti i tregut të qiradhënies së zyrave? Çfarë tendencash po vihen re nga bizneset e mëdha dhe të vogla?

Situata është e vështirë edhe për qiradhënësit, por kryesisht për qiramarrësit të cilëve u është dashur të ndërpresin aktivitetin. Marrëdhëniet e reduktuara me jashtë kanë ndikuar direkt në volumin e shitjeve të drejtpërdrejta e rrjedhimisht, kanë ndikuar negativisht te biznesi. Shumë prej qiradhënësve në qendrat e biznesit janë përpjekur për të përdorur klauzola si “force majeure”, pra të gjendjes së jashtëzakonshme, për të dalë nga pagesa e qirasë gjatë muajve që nuk kanë qenë në zyrë. Megjithatë komunikimi nga ana e qiradhënësve ka qenë kryesisht negativ, meqenëse këto qendra kanë qëndruar të hapura e rrjedhimisht të përdorshme nga ana e qiramarrësve. Pak qiradhënës janë treguar fleksibël dhe mirëkuptues ndaj qiramarrësve dhe kanë ofruar brenda mundësive të tyre financiare ulje, deri në 100% të vlerës së qerase për muajt e parë e më pak për muajin maj.

Si shfaqet sot oferta në treg lidhur me hapësirat e lira për zyra?

Oferta mbetet e njëjtë, sepse nuk kanë hyrë në stok prurje të reja, por në afatmesëm, me realizimin e projekteve në ndërtim, pritet rritje e stokut dhe për rrjedhojë, një presion për të ulur qiranë në godinat e qendrës së Tiranës. Megjithatë, tani ne vëmë re ulje të kërkesës që ndodhi menjëherë me vendosjen e karantinës dhe një orientim të kërkesave për zyra. Operatorët e mëdhenj do të kenë nevojë për të kryer analiza të brendshme për sa i përket vendosjes së punonjësve të tyre, duke mbajtur parasysh edhe hapësirat që duhen ruajtur nga njëri punonjës te tjetri. Colliers International ka zhvilluar së fundmi një pyetësor të rëndësishëm botëror për 3,000 klientë globalë e partnerë dhe ka vënë re disa observime interesante. Së pari, 70% e të anketuarve kanë konstatuar produktivitet normal në punë, sidomos në ato familje pa fëmijë. Ndërkohë shumica prej tyre janë mësuar me këtë realitet të ri dhe mund të parapëlqejnë të punojnë nga shtëpia të paktën një ditë në javë. Zgjidhja e vendndodhjes së punonjësve do të varet shumë nga mënyra se si i shikon çdo biznes punonjësit e tij dhe nga nevoja për t’i pasur fizikisht në ambientet e punës.

Si e parashikoni kërkesën në treg për zyra me qira, në rënie, në ulje apo zhvendosje, në kuptimin që do të ketë ndryshime të zonave të vendosjes së bizneseve?

Besoj edhe nga përvoja jonë me qiramarrës ndërkombëtarë, se procesi i miratimit për marrjen me qira të një zyre të re, do të vështirësohet dhe se do të ketë një presion të jashtëzakonshëm nga ana e tyre për të ulur qiratë dhe kostot operacionale. Jemi pak a shumë në kushtet e post-krizës financiare të 2008-s, ku shumë prej qiramarrësve negociuan qiratë e tyre për të ulur një prej zërave kryesore në kostot operacionale.

Si e prisni ecurinë e çmimeve në këtë treg në muajt në vijim?

Ne presim ulje të çmimeve në muajt e ardhshëm. Qiradhënësit do të duhet të ofrojnë më shumë të drejta për të tërhequr qiradhënësit korporativë dhe sidomos ata ndërkombëtarë.

Cilat janë zonat më dinamike sa i takon pjesës së qiradhënies së zyrave?

Zonat më dinamike mbeten Blloku dhe qendra. Interes ka pasur edhe për periferinë, sidomos edhe pas tërmetit, ku shumë institucioneve që patën dëme iu desh të zhvendoseshin në ambiente të reja dhe të padëmtuara.